1978年，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，中國人均居住面積已高達(dá)36平方米，套戶比高達(dá)1.13。
一、上半年宏觀經(jīng)濟(jì)： GDP同比增長6.8%，我國經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
1、投資：投資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，民間投資和制造業(yè)投資增長加快。上半年，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）29.7萬億元，同比增長6.0%。其中，民間投資18.45萬億元，同比增長8.4%，比上年同期加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.55萬億元，同比增長9.7%。全國商品房銷售面積77143萬平方米，增長3.3%。全國商品房銷售額6.69萬億元，增長13.2%。
2、消費(fèi)：今年上半年，我國消費(fèi)運(yùn)行總體平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高，上半年，全國居民人均消費(fèi)支出9609元，同比名義增長8.8%，比一季度加快1.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長6.7%，加快1.3個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18萬億元，同比增長了9.4%，最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為78.5%，比上年同期提高了14.2個(gè)百分點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)增長的主要拉動(dòng)力。
3、出口：上半年，貨物進(jìn)出口總額14.12萬億元，同比增長7.9%。其中，出口7.51萬億元，增長4.9%；進(jìn)口6.61萬億元，增長11.5%。進(jìn)出口相抵，順差9013億元，比上年同期收窄26.7%。貿(mào)易結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，上半年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨值5.72萬億元，同比增長5.7%。
二、“灰犀?！钡耐{沒有完全消除，“黑天鵝”事件若隱若現(xiàn)
1、中美貿(mào)易戰(zhàn)（孟晚舟事件）；
2、土耳其、委瑞內(nèi)拉、阿根廷、南非等新興國家危機(jī)惡化；
3、P2P暴雷潮，截止7月底，已經(jīng)有4589家平臺(tái)（占比 77.9% ）被爆出各種問題。其中高達(dá)61.88%平臺(tái)失聯(lián)（爆雷），21.55%平臺(tái)提現(xiàn)困難，僅有 1.14%的平臺(tái)是良性退出；
4、疫苗造假事件；
5、法國“黃馬甲運(yùn)動(dòng)” ；
。。。。。。。
三、 7月31日中央政治局會(huì)議
“六個(gè)穩(wěn)”：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。
會(huì)議最重要的表態(tài)
“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”
“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”
“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”
12月3日中共中央政治局會(huì)議明確要求，明年要繼續(xù)打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。
一、房地產(chǎn)投資開發(fā)
2017年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3856.53億元，同比增長4%，增幅回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。
2018年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1816.91億元，同比增長3.6%，增幅回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的57.3%，占比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。 2017年，全市商品房施工面積15362.25萬平方米，同比增長1.7%，增幅上升1.6個(gè)百分點(diǎn)；2018上半年，全市商品房施工面積12995.5萬平方米，同比減少4.9%。
2017年，全市商品房竣工面積3387.56萬平方米，同比增長32.8%，增幅上升36.4個(gè)百分點(diǎn)。2018年上半年，全市商品房竣工面積1588.91萬平方米，同比減少6.9%，增幅回落64.8個(gè)百分點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)相關(guān)政策
2017年10月，黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，再次為房地產(chǎn)市場確立主基調(diào)。
從中央層面看，先后出臺(tái)相關(guān)鼓勵(lì)政策，大力培育發(fā)展住房租賃市場，深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制。
從地方層面看，密集出臺(tái)以“五限”（限購、限貸、限價(jià)、限售、限商）為核心的調(diào)控措施，抑制投資投機(jī)需求，降低樓市杠桿，保持市場穩(wěn)定
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管
(1)2017年4月10日，中國銀監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見》，提出應(yīng)分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控。認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，明確住房居住屬性。堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策，嚴(yán)厲打擊“首付貸”等行為，切實(shí)抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫，建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
(2)11月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作，提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。
2、2018年降低存款準(zhǔn)備金率四次：
2018年1月25日起，人民銀行決定統(tǒng)一對(duì)上述貸款增量或余額占全部貸款增量或余額達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行實(shí)施定向降準(zhǔn)政策。凡前一年上述貸款余額或增量占比達(dá)到 1.5%的商業(yè)銀行，存款準(zhǔn)備金率可在人民銀行公布的基準(zhǔn)檔基礎(chǔ)上下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；前一年上述貸款余額或增量占比達(dá)到10%的商業(yè)銀行，存款準(zhǔn)備金率可按累進(jìn)原則在第一檔基礎(chǔ)上再下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。
4月25日起，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城商行、非縣域農(nóng)商行以及外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率降低1個(gè)百分點(diǎn)，共釋放資金近1.3萬億元。
7月5日起，下調(diào)國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。
（二）上海房地產(chǎn)政策
1、 2017年3月31日，上海市府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)土局制訂的《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》的通知（滬府辦〔2017〕19號(hào)），《通知》共二十三條，核心條款：（1）出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。（2）出讓合同中商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店。（3）出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。（4）出讓人應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。
（5）出讓合同約定社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應(yīng)整體持有。（6）受讓人在完成開發(fā)建設(shè)并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，土地出讓合同中約定持有的物業(yè)，在持有年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。（7）對(duì)商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性物業(yè)，應(yīng)按照出讓合同約定持有相應(yīng)面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。（8）按照土地出讓合同約定的自持部分物業(yè)，應(yīng)整體抵押，不得分割抵押。
2、 5月3日，市住建委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（滬建房管〔2017〕375號(hào)）。
3、 5月17日，市住建委、市規(guī)土局、市發(fā)改委、市工商局、市金融辦、市城管執(zhí)法局等六部門聯(lián)合制定《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》（滬建房管聯(lián)〔2017〕400號(hào)）
4、 7月7日《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》正式發(fā)布?！兑?guī)劃》提出，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地穩(wěn)中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應(yīng)。城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量也將顯著增加，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。
5、 9月15日，市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》的通知（滬府辦〔2017〕49號(hào)）。
（1）落實(shí)稅收優(yōu)惠。對(duì)個(gè)人出租住房取得的收入按照1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元（含預(yù)收款分?jǐn)偅┑?，可以按照?guī)定享受免征增值稅政策……。
（2）加大租賃住房供應(yīng)：大力新建租賃住房；允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃；引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃住房。
（3）加快推進(jìn)針對(duì)租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。
6、上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市大型居住社區(qū)保障性住房建設(shè)和管理工作若干意見的通知（滬府發(fā)〔2017〕77 號(hào)）
合理使用征收安置房源，堅(jiān)持實(shí)物安置與貨幣化安置并舉。市屬征收安置住房按照房屋征收范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)證和租用公房憑證的總數(shù)，原則上以1:1的比例配置。
一、房地產(chǎn)市場的政策預(yù)期
1、“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位?！?br /> “下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲?！?br /> “穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”
2、長效機(jī)制之一——房地產(chǎn)稅
按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。
立法先行：在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。
充分授權(quán)：給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實(shí)際情況來決定具體實(shí)施方案。
分步推進(jìn)：房地產(chǎn)稅征收，宜采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。
3、應(yīng)勇市長關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控方面講話
當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場正處在市場調(diào)控的關(guān)鍵期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換期、住房租賃體系的構(gòu)建期。要堅(jiān)持“一個(gè)定位”“兩個(gè)不是權(quán)宜之計(jì)”不動(dòng)搖，堅(jiān)持限購限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)。規(guī)范企業(yè)購買商品住房的政策，提高企業(yè)購房門檻，防止個(gè)人注冊(cè)空殼企業(yè)規(guī)避限購政策、投機(jī)炒房。
舊改工作：堅(jiān)持“留改拆并舉、以保留保護(hù)為主”，繼續(xù)大力加快推進(jìn)舊區(qū)改造。在推進(jìn)過程中，要堅(jiān)持風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造、大居建設(shè)和住房保障的統(tǒng)籌考慮和有機(jī)結(jié)合，打好組合拳，不能單打一。實(shí)施路徑上，要分類施策。第一類，不涉及風(fēng)貌保護(hù)的舊改地塊。繼續(xù)采取拆除的改造方式，按照既有政策加快推進(jìn)，能快則快。第二類，涉及風(fēng)貌保護(hù)的舊改地塊。堅(jiān)持成片風(fēng)貌保護(hù)的大方向大政策不變、730萬平方米的保留保護(hù)面積不變，加大政策支持力度，想方設(shè)法改善居民的居住條件。
“十三五”期間，將完成中心城區(qū)二級(jí)舊里為主的房屋改造 240 萬平方米。2016年已完成59萬平方米，2017年完成49萬平方米，2018年預(yù)計(jì)完成42萬平方米，明后兩年都是力爭完成50萬平方米。
5、2018年12月19日，國家發(fā)展改革委正式批復(fù)同意上海市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃，建設(shè)19號(hào)線、20號(hào)線一期、21號(hào)線一期、23號(hào)線一期、13號(hào)線西延伸線、1號(hào)線西延伸線及機(jī)場聯(lián)絡(luò)線、嘉閔線、崇明線等9個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃期為2018～2023年。
二、房地產(chǎn)資金預(yù)期
1、美國進(jìn)入加息周期，制約了人民幣進(jìn)一步的降息空間，并加大了匯率的波動(dòng)幅度；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道：企業(yè)發(fā)債、信托、房地產(chǎn)信貸、理財(cái)產(chǎn)品全面收緊。
（1）棚改政策的調(diào)整；
（2）從去年開始國家嚴(yán)控非標(biāo)業(yè)務(wù)，4月27日資管新規(guī)落地，理財(cái)借道非銀通道流向房地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束，房企的融資環(huán)境正在逐步收緊，到了今年年底這部分資金即將迎來還款高峰期，這會(huì)對(duì)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生很大的影響。
《上海市住宅發(fā)展“十三五” 規(guī)劃》提出：全面提升住房綠色環(huán)保節(jié)能建設(shè)水平，堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)市場動(dòng)力，完善激勵(lì)政策，落實(shí)監(jiān)管措施。推廣綠色建筑和節(jié)能節(jié)水節(jié)材技術(shù)，大力發(fā)展新型建造方式，不斷提高建設(shè)質(zhì)量，提升居住環(huán)境品質(zhì)。
轉(zhuǎn)變住房建設(shè)模式，加快實(shí)現(xiàn)住宅建筑模數(shù)化和標(biāo)準(zhǔn)化、住宅建造工業(yè)化、住宅生產(chǎn)協(xié)作社會(huì)化，推進(jìn)住宅建設(shè)管理信息化。
一、提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加快推盤去化，增加企業(yè)資金的流動(dòng)性；

二、積極參與新一輪的舊改和租賃房屋建設(shè)
“堅(jiān)持‘留改拆’并舉、深化城市有機(jī)更新、切實(shí)加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)、加快改善市民居住條件”；

三、全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略，提升房地產(chǎn)開發(fā)的科技含量，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量。